東京地方裁判所 平成７年（ワ）５５１６号 判決
本訴原告（反訴被告）
松居株式会社
右代表者代表取締役
石橋忠明
右訴訟代理人弁護士
朝野哲朗
本訴被告（反訴原告）
ビルディング不動産株式会社
右代表者代表取締役
佐々木泰樹
右訴訟代理人弁護士
伊藤茂昭
同
松田耕治
同
溝口敬人
同
澤野正明
同
平松重道
同
井手慶祐
同
宮田眞
同
進士肇
同
岡内真哉
主文
一 本訴被告（反訴原告）は、本訴原告（反訴被告）に対し、金一九七万五四七八円及び内金五〇万二三一八円に対しては平成六年一一月一日から、内金七〇万七八一〇円に対しては平成六年一二月一日から、内金七〇万七八一〇円に対しては平成七年一月一日から各支払ずみまで年六分の割合による金員を支払え。
二 本訴原告（反訴被告）及び本訴被告（反訴原告）間の別紙物件目録記載の建物についての賃貸借契約の賃料は、平成六年一〇月一〇日から平成七年二月二八日までの間は月額金三六〇万円、平成七年三月一日以降は月額金三四〇万二〇〇〇円であること（いずれも消費税別）をそれぞれ確認する。
三 本訴原告（反訴被告）のその余の本訴請求及び本訴被告（反訴原告）のその余の反訴請求をいずれも棄却する。
四 訴訟費用は、本訴反訴を通じ、これを二分し、その一ずつを各自の負担とする。
五 この判決は、主文第一項に限り、仮に執行することができる。
事実及び理由
第一 当事者の請求
一 本訴請求
本訴被告（反訴原告。以下「被告」という）は、本訴原告（反訴被告。以下「原告」という）に対し、金四六四万一四〇四円及び内金一一八万〇二〇〇円に対しては平成六年一一月一日から、内金一六六万三〇〇九円に対しては同年一二月一日から、内金一六六万三〇〇九円に対しては平成七年一月一日から各支払ずみまで年六分の割合による金員を支払え（なお、右遅延損害金の請求はそれぞれ消費税分を控除したものである）。
二 反訴請求
原告と被告間の別紙物件目録記載の建物（以下「本件ビル」という）についての賃貸借契約の賃料は、平成六年一〇月一〇日から平成七年二月二八日までの間は月額金二八九万二一九〇円、同年三月一日以降は月額金二四七万九〇二〇円であることをそれぞれ確認する。
第二 事案の概要
本件は、原告が本件ビル一棟を被告に賃貸中であるところ、原告が、右賃貸借契約の賃料自動増額改定条項に基づき、賃料が平成六年一〇月一〇日以降増額されたものとして、被告に対し、平成六年一〇月分から同年一二月分までにつき、右増額賃料と被告の支払額との差額金の支払を請求したのに対し（本訴請求）、被告が、平成六年一〇月一〇日以降分及び平成七年三月一日以降分の賃料についてそれぞれ減額の意思表示を行ったとして、これによる賃料減額の確認を求めた（反訴請求）という事案である。
一 争いのない事実など
1 原告は、繊維製品の製造・販売等を業とする会社であり、被告は、不動産賃貸借等を業とする会社である。
2 原告は、平成四年二月二〇日、被告に対し、本件ビルを以下の約定により賃貸し、これを引き渡した（以下「本件賃貸借契約」という）。
①賃料 月額金四三三万八二八五円（消費税別）
②期間 平成一四年一〇月九日まで
③転貸条件 原告は、被告が他に本件ビルを転貸し、その条件を定めることなどを承諾する。
④特約 賃料の改定は、賃料起算日（平成四年一〇月一〇日）から二年毎に行い、改定前の賃料より五パーセントの割合にて増額する（以下、これを「本件自動増額特約」という）。
3(一) 被告は、平成六年九月二二日、原告に対し、同年一〇月一日以降分の賃料を月額金二八九万二一九〇円に減額する旨の意思表示をした。
(二) 被告は、平成七年二月二四日、原告に対し、平成七年三月一日以降分の賃料を月額金二四七万九〇二〇円に減額する旨の意思表示をした。
4 被告は、前項の賃料減額を前提として、原告に対し、平成六年一〇月分の賃料として金三四一万一三八三円（内消費税金九万九三六〇円）、同年一一月分及び同一二月分として各金二九七万八九五五円（内消費税金八万六七六五円）をそれぞれ支払った。
二 争点
1 本件自動増額特約の有効性
（被告の主張）
ビルの賃料相場は、平成四年二月の本件賃貸借契約締結以降、大幅な下落を続けており、このような事情変更が生じた後には、いわゆる事情変更の原則により、本件自動増額特約は効力を失ったものというべきである。
したがって、原告主張のように、平成六年一〇月一〇日に本件賃料が自動的に増額されるということはない。
（原告の主張）
被告は、大手の不動産賃貸借業者であり、本件賃貸借契約締結当時、既に賃料相場が下落傾向にあったことからすれば、賃料下落の場合のリスクを覚悟して本件賃貸借契約を締結したものである。そして、仮に賃料相場が大幅に上昇した場合には、本件自動増額特約の定める割合の限度でしか賃料増額がなされないため、転貸料との差額金を利得できるというメリットがあり、本件のような内容の特約は合理性があり、今日のような賃料相場の下落傾向の程度をもってしては、事情変更の原則によって失効することはない。したがって、本件賃料は、平成六年一〇月一〇日の時点において、月額金四五五万五一九九円（消費税別）に増額されたものである。
仮に、右事情変更の原則が適用されるとしても、本件自動増額特約のすべてが無効になるのではなく、「二年毎の改定」との部分は有効であって、その期間中には賃料の改定はなされ得ないものと解すべきである。
また、被告は、現在でも、転借人らから月額合計金四〇六万一三二五円の転貸料を得ているのであるから、右減額が認められるにしても、衡平の原則上、原告に不測の損害を与えないために、原告には右金額を下回らない賃料額が保証されるべきである。
2 被告の賃料減額請求権の存否
（原告の主張）
本件自動増額特約は、前記のとおり有効なものであるから、本件賃料は二年毎に五パーセントの割合によって増額されるだけであって、被告にはそもそも賃料減額請求権は存しない。
また、本件賃貸借契約は、いわゆるサブリース契約であるから、不動産賃貸事業の受託者である被告には賃料減額請求権は認められない。
さらに、被告のなした平成七年三月一日以降分の賃料減額の意思表示は、その直前の減額の意思表示からわずか五か月以内になされたものであり、前記のとおり、その効力は認められない。
（被告の反論）
本件自動増額特約は、前記のとおり事情変更の原則の適用により失効しているから、被告は、借地借家法三二条一項の原則に基づき、賃料減額請求権を有している。また、サブリース契約であっても、当然には賃借人の賃料減額請求権は否定されない。
なお、被告は、平成六年一〇月一〇日以降分の賃料減額請求権を行使した後、平成七年三月一日以降分についても同請求権を行使しているが、この五か月間にも、賃料相場の著しい下落がみられ、右改定後の賃料額が不相当になった以上、再度の賃料減額請求権の行使が認められるのは当然のことである。
3 平成六年一〇月一〇日時点及び平成七年三月一日時点における各適正賃料額はいくらか。
原告の主張 被告の主張
平成六年一〇月一〇日以降
金四五五万五一九九円 金二八九万二一九〇円
平成七年三月一日以降
（改定は認められない） 金二四七万九〇二〇円
（いずれも消費税別）
第三 当裁判所の判断
一 本件自動増額特約の趣旨と効力について
1 本件賃貸借契約において、本件自動増額特約として、「賃料の改定は賃料起算日（平成四年一〇月一〇日）から二年毎に行い、改定前の賃料より五パーセントの割合にて増額する」旨合意されていることは当事者間に争いがない。
右のような一定期間の経過に伴って賃料を自動的に一定の基準に従って改定するという約定は、賃貸人と賃借人間では継続的な契約関係の中で賃料の改定をめぐって往々にして紛争となり、繰返し裁判になることが多いため、これを避けるべく、当事者間で予め一定の基準を設定しておきたいとの目的から、賃貸借契約の条項中に盛り込まれるものであり、このような自動増額特約が数多くの不動産賃貸借契約において定められていることは当裁判所においても顕著な事実である。
そして、右自動増額特約は、右のとおり一定の合理性のある合意であるから、それ自体は賃借人に一方的に不利なものとして直ちに無効なものと解すべきではなく、当該特約を適用することがその後の経済事情の変動の程度や近隣の賃料水準との比較において著しくかけ離れた不合理な結果になるような場合には、事情変更の原則により、右特約は適用されないものと解するのが相当である。
2 そこで、右説示に基づき、以下、本件自動増額特約の効力について検討する。
(一) 前記争いのない事実及び証拠（〈省略〉）によると、本件ビルは、原告が昭和四三年四月に建築した六階建てビルであり、平成四年一〇月までには被告に対する賃貸のために内装及び設備等の改修工事を終えたこと、本件ビルは、東京都中央区日本橋の商業地域内に位置しており、周辺には同種の中小規模の事務所ビルが多いこと、原告と被告間の本件賃貸借契約は、サブリース契約として、被告が本件ビル一棟を他への転貸を前提にして一括して賃借するというものであり、転貸条件及び空室に伴うリスクはすべて被告側が負担するものとされたこと、なお、現行賃料の金額は、本件賃貸借契約締結前の平成三年一一月八日に合意されたものであること、被告は、本件ビル賃借後、「日本橋MIビル」との名称で、他のテナントに転貸して転貸料を得ていること、都心部では、平成二年秋頃にいわゆるバブル景気が崩壊するまでの間は、地価のみならず、賃貸オフィスビルの賃料相場も高騰を続けていたが、その後は賃料相場は下落を続けるようになり、また、空室も増えるようになったこと、東京都区南西部の商業地域の地価については、地価公示の変動率が平成四年につき対前年比マイナス10.4パーセント、平成五年につき対前年比同23.7パーセント、平成六年につき対前年比同23.1パーセント、平成七年につき対前年比同16.7パーセントと大幅な下落を続けていること、さらに、賃貸オフィスビルについては、借り手が減少するとともに、大規模ビルへの集約化が進むなどしたため、中小規模の年数の経った賃貸オフィスビルでは、新規賃料にとどまらず継続賃料の減額を余儀なくされる場合が増えており、さらに空室状態を避けるため、一定期間賃料を免除したフリーレント方式が採用されるようになっていることが認められる。
(二) 右認定事実に基づいて考えると、本件の当事者においても、本件の現行賃料額が合意された平成三年一一月の時点では既にバブル景気が崩壊し、景気の後退がみられてはいたものの、右時点ではなお、現在までの長期に及ぶ不動産市況の低迷と地価や賃料相場の著しい下落傾向が継続することになるものとは予測し得なかったものといわざるを得ない。
そして、この点については、被告が大手の不動産賃貸借業者であるにしても、右のような経済事情の変動までをも見通した上で、本件自動増額特約を合意したものとまでは認め難い。
したがって、右のような事情のもとでは、本件自動増額特約に基づき、原告主張のように約定の二年後である平成六年一〇月一〇日の時点において、本件賃料が機械的に五パーセント増額されたものとすることは、前記バブル景気崩壊後の経済事情の変動の程度や同種ビルの賃料水準との比較において著しくかけ離れた不合理な結果になるものというべきである。
それゆえ、本件自動増額特約は、事情変更の原則により、右時点以降の賃料の改定に当たっては適用されないものといわざるを得ない（なお、一定の特約どおりの賃料改定が認められなかった最高裁の判例として、最高裁第一小法廷昭和四四年九月二五日判決〔判例時報五七四号三一頁〕がある）。
二 被告の賃料減額請求権の存否について
本件自動増額特約が平成六年一〇月一〇日以降適用されるものではないことは右にみたとおりである。
また、サブリース契約については、賃借人である不動産賃貸借業者がビルを一括して賃借の上、これを自己の採算をもって他に転貸するという実態と経済的機能に照らし、賃借人からの賃料減額請求権は原則として認められないとする見解が存するが、少なくとも、本件では、前記のとおり事情変更の原則が適用されるものである以上、被告は、原告に対して賃料減額請求権を失うことはないというべきである（なお、サブリース契約について、賃借人からの賃料減額請求権が認容された最近の事例として、東京地裁平成七年一〇月三〇日決定〔判タ八九八号二四二頁〕がある）。
したがって、被告には賃料減額請求権がないとする原告の前記主張は採用できない。
三 平成六年一〇月一〇日時点における適正賃料額について
1 一般に、適正賃料（継続賃料）の算定については、差額配分方式、利回り方式、スライド方式、賃貸事例比較方式等の方式があるところ、これらの方式はいずれも適正賃料を算定する上での一つの合理的尺度と考えるべきものであり、具体的な事例における適正賃料の算定に当たっては、複数の方式によって試算した額を参考にしつつ、諸事情を考慮して総合的な判断に基づいて合理的な額を確定するのが相当である。
2(一) 本件鑑定によると、同鑑定は、当裁判所が選任した両当事者に利害関係を有しない不動産鑑定士張間雄次が対象不動産の現況を確認し、近隣地域の状況、地価及び不動産市況等を具体的に調査・分析して評価、判定したものであること、同鑑定は、その上で、右時点における適正賃料（月額）につき、差額配分方式による試算賃料として金三四四万円、利回り方式による試算賃料として金二四五万円、スライド方式による試算賃料として金三四七万円及び賃貸事例比較方式による試算賃料として金三三六万円を各算定し、総合的見地から、差額配分方式と賃貸事例比較方式を重視するのが相当であるとして、右適正賃料を最終的に金三四〇万円と判定したことが認められる。
(二) そして、本件鑑定の具体的内容を検討してみるに、そこで採用された手法や基礎数値等はいずれも合理的なものであって、格別不相当な点は見当たらないから、同鑑定が判定した右金額は一応妥当なものというべきである。
この点について、原告は、本件鑑定は原告の被告に対する企画料や管理料の支払を考慮していない点で問題があり、これらを前記金額に加算されるべきであると主張し、一方、被告は、同鑑定の採用した基準値や抽出した賃貸事例、さらには各算定方式の重視の仕方等について異論を述べている。
しかしながら、まず、被告の右主張については、そもそも適正賃料額の算定というのは、単純な機械的計算作業とは異なり、ある程度の裁量性を有するものであることは明らかなところ、本件鑑定は、本件賃貸借契約が前記のとおりサブリース契約であることを十分配慮していることはその鑑定の過程及び内容自体から明らかであり、被告提出の証拠だけでは、同鑑定の採用した手法や基礎数値等を不相当とするには至らないというべきであるから、被告の右主張は採用できない。
また、証拠（〈省略〉）及び弁論の全趣旨によると、本件の現行賃料は、原告指摘の企画料や管理料の支払をふまえた上で合意されたものであることが認められ、右事実に照らして考えると、本件のような継続賃料の適正額を算定するに当たり、原告主張のように右企画料や管理料の支払の事実を現行賃料額が実質的にいくらであるかというような問題にまで引き戻してあれこれ議論することは相当でないというべきである。したがって、原告の前記主張はそのままでは採用し難い。
3 ところで、本件鑑定にかかる賃料額と現行賃料額とを対比すると、約21.6パーセントもの大きな減額幅ということになる。
その一方で、証拠〈証拠略〉及び弁論の全趣旨によると、被告は、平成六年八月頃には、転借人らから少なくとも月額合計金四〇六万一三二五円の転貸料を得ていることが認められる。
そして、本件賃貸借契約がサブリース契約であることは前記のとおりであるから、被告が反訴請求に基づいて一定額の賃料減額を遂げた場合、その結果として、原告が賃料収入の減少という損失を被る一方で、被告においては収受する転貸料との関係でなお利益を上げ得るものである（仮に、右適正賃料額を前記金三四〇万円とすれば、前記転貸料を前提とする限り金六六万円余の利益が得ることになる）。
以上のような事情とバブル景気崩壊という経済変動のリスクについてはある程度当事者の公平な分担を図る必要があることのほか、本件賃料については、今回の改定が契約締結後わずか二年後の第一回目のものであって、継続的な契約関係にある以上、一挙に大幅な改定を行うことは必ずしも当事者の意思にそぐわないものと考えられ、しかも、後記四のとおり、右時点からわずか五か月後の平成七年三月一日以降分の賃料についても減額を是認するものであること及び被告が不動産賃貸借の専門業者であることや当事者双方の主張する増減額幅など諸般の事情を総合的に考慮すれば、平成六年一〇月一〇日時点における適正賃料額は、本件鑑定の前記算定額を若干修正する必要があるというべきであり、右事実関係のもとでは、これを月額金三六〇万円と認めるのが相当である。
四 平成七年三月一日時点における適正賃料額について
1 本件自動増額特約が事情変更の原則により効力を失ったものと認めるべきことは前記一で判示したとおりである。したがって、本件賃料の増減額は借地借家法三二条の原則規定に従うべきものといわなければならないから、原告主張のように右特約に基づいて前記二年の期間内は賃料額の改定が禁止されるものと解することはできない。
2 本件鑑定によると、前記と同様の検討結果から、本件賃料につき、平成七年三月一日時点では、平成六年一〇月一〇日時点からその後の経済変動によりさらにマイナス5.5パーセントの減額修正が相当であると判定していることが認められる。
そこで、平成六年一〇月一〇日時点の前記適正賃料額金三六〇万円について右減額を行うと、平成七年三月一日時点の適正賃料額は、月額金三四〇万二〇〇〇円ということになる。
そして、右のような幅の賃料改定であれば、わずか五か月後の減額請求であってもこれを無視して排斥することは相当でないというべきである。
五 結論
1 本件賃料は、前記のとおり、平成六年一〇月一〇日から平成七年二月二八日までの間は月額金三六〇万円に減額され、また、同年三月一日以降は月額金三四〇万二〇〇〇円に減額されたものであるから、被告の反訴請求は右の減額賃料の確認を求める限度で理由がある。
2 そして、平成六年一〇月分の適正賃料額は金三八一万四三四一円（日割計算。同月九日までの分は現行賃料による。円未満四捨五入）、同年一一月分及び一二月分の適正賃料額は各金三六〇万円であるから、これに消費税を加算した金額は、それぞれ金三九二万八七七一円と金三七〇万八〇〇〇円となる。
一方、被告の右各月分の支払額（消費税を含む）は、前記のとおり、同年一〇月分が金三四一万一三八三円（内消費税金九万九三六〇円）、同年一一月分及び一二月分が各金二九七万八九五五円（内消費税金八万六七六五円）であるから、被告は、原告に対し、以上の差額分として、同年一〇月分につき金五一万七三八八円（内消費税金一万五〇七〇円）、同年一一月分及び一二月分につき各七二万九〇四五円（内消費税金二万一二三五円）をそれぞれ支払うべき義務があるというべきである。
それゆえ、原告の本訴請求は右の限度で理由がある。
3 よって、主文のとおり判決する。
（裁判官安浪亮介）
別紙〈省略〉